Beschluss des Gemeinderats

Antrag auf Aufstellung eines Bebauungsplanes für den Bereich der Grundstücke FI.Nrn. 5229/2, 5229/5, 5229/6/T, 5229/9, 5229/11 und 5229/12, jeweils Gemarkung Bruckmühl, südöstlich des Ortsteils Heufeld;

hier: Antrag Georg Kaltner jun., Heufeld, auf Erweiterung des Plangebietes um Teilflächen der Grundstücke FI.Nrn. 3149 und 5232, jeweils Gemarkung Bruckmühl

TOP 5.

Sachverhalt:

Der Marktgemeinderat hatte in seiner Sitzung vom 21.07.2016 auf Empfehlung des Bau- Umwelt- und Vergabeausschusses einstimmig beschlossen, für den Bereich der im Betreff erstgenannten Grundstücke „einen Bebauungsplan aufzustellen und parallel der Flächennutzungsplan zu ändern, wenn

  • die Frage der Kostenübernahme endgültig geklärt ist
  • alle Erschließungsanlagen in ordnungsgemäßer Form dem Markt übereignet werden
  • die Erschließung des Anwesens Neuhauser in der vorgesehen Form durch Grundstückstausch bzw. — zurverfügungstellung hergestellt wird und
  • durch immissionsrechtliche Begutachtung sichergestellt ist, dass durch die vorgesehene Wohnbebauung keine negativen Auswirkungen auf die Belange der Firma Clariant erfolgen".

 

Aufgrund der entsprechenden Berichterstattung in der örtlichen Presse erkundigte sich in Herbst 2016 der Eigentümer der westlich an das beschriebene Plangebiet angrenzender Grundstücke, ob es möglich sei, auch seine Grundstücke FI.Nrn. 3149 und 5232 de Gemarkung Bruckmühl mit zu überplanen und so Wohnbaurecht zu schaffen. Nach eine Besprechung mit den Erstantragstellern und dem jetzigen Antragsteller am 09.11.2016 in de gemeindlichen Bauverwaltung wurde am 11.11.2016 der dieser Beschlussvorlage beiliegende Antrag eingereicht. Er sieht vor, dass auf den (nördlichen) Teilflächen der o. g Grundstücke im Anschluss an die südlich der Max-Planck-Straße bestehenden Bebauung Baurecht für mehrere, in zwei Baureihen zu bildende Parzellen geschaffen werden soll, au denen Einzelfamilienhäuser, Doppelhäuser und Mehrfamilienhäuser zulässig sein sollten Die Erschließung soll vom südlichen Ende der Max-Planck-Straße aus, welche ohnehin entsprechend des Antrages von Kaltner Andreas und Markus im Bereich der derzeitigen Privatzufahrt verlängert werden soll, mittels einer neuen ca. 160 m langen Stichstraße einschl. Wendehammer erfolgen.

Antragsteller Georg Kaltner jun. begründet seinen Antrag zum einen damit, dass bei Verwirklichung des Bebauungskonzeptes, welchem der Marktgemeinderat am 21.07.2016 grundsätzlich zugestimmt hatte, eine Erschließung seiner Grundstücke für eine bauliche Nutzung nicht mehr möglich wäre, da diese nur über das Grundstück Kaltner Andreas und Markus erfolgen könne (Für die westlich angrenzenden, ebenfalls in seinem Eigentun stehenden Grundstücke bis zur Waldheimer Straße besteht eine privatrechtliche Verpflichtung, diese langfristig nicht für Bebauungszwecke zu nutzen!). Zum anderen argumentiert er, dass gerade jetzt ein erheblicher Bedarf an Wohnbauland zu verzeichnen ist und er aus diesem Grunde auch die mit 1 und 2 gekennzeichneten Parzellen zu vergünstigten Konditionen dem Markt zur Verwendung als Bauland für geförderten Wohnungsbau zu Verfügung stellen oder dort selbst geförderten Wohnungsbau betreiben würde.

Die Antragsteller würden im Fall einer Zustimmung des Marktes zu der gewünschten Baulandausweisung im Hinblick auf die teils schräg verlaufenden Grundstücksgrenzen durch Grundstückstausch gewährleisten, dass ordnungsgemäße Parzellen und Erschließungsflächen entstehen können.

Rechtliche Beurteilung:

Grundsätzlich ist eine Erweiterung des Siedlungsbereichs im äußersten Südosten des wohnbaulich genutzten Bereichs des Marktes Bruckmühl an der Gemeindegrenze zur Stadt Bad Aibling aus ortplanerischer und städtebaulicher Sicht als nicht optimal zu betrachten. Der Marktgemeinderat war aber bei seiner Entscheidung vom 21.07.2016 - wie die Verwaltung - der Auffassung, dass, sollten alle o. g. Maßgaben erfüllt werden, eine geringfügige bauliche Erweiterung unter Zurückstellung ortsplanerischer Belange zugunsten der Schaffung einer ordnungsgemäßen Erschließung des fraglichen Bereichs möglich sein sollte. inwieweit diese städtebaulichen Bedenken nun auch zugunsten einer Befürwortung des „Erweiterungsantrages" hinten anstehen sollten, bleibt dem Marktgemeinderat vorbehalten. Fakt ist durchaus, dass die fraglichen Teile der Grundstücke FI.Nrn. 3149 und 5232 für eine Bebauung nicht mehr ausreichend erschlossen werden könnten, wenn eine bauliche „Abschottung" von der Max-Planck-Straße durch eine Bebauung auf der FI.Nr. 5229/6 erfolgt und ebenso, dass mit entsprechender Begründung und Abwägung gewissen bauleitplanerischen Belangen (z. B. Wohnbaulandschaffung) Vorrang gegenüber anderen Belangen eingeräumt werden kann.

Beratung:

Marktgemeinderatsmitglied Obermeyer spricht sich dafür aus, den bereits seit Jahren bestehenden Konflikt nun endlich zu beenden und alles so zu belassen, wie es ist.

Laut Marktgemeinderatsmitglied Bernpaintner werden die gegenüber der bisher angedachten Lösung bestehenden städtebaulichen Bedenken durch die großflächigere Planung ausgeräumt. Er stellt hiermit den Antrag, dass die Gemeinde die beiden mit 1 und 2 gekennzeichneten Flächen erwerben solle.

Marktgemeinderatsmitglied Linke erkundigt sich, wie viel Fläche hier versiegelt würde und ob in dem Bereich mit Emissionen durch den Bahnverkehr zu rechnen sei. Zudem möchte er wissen, welche Auswirkungen das auf die Landwirtschaft habe und ob Ausgleichsflächen geschaffen werden müssten.

Bauamtsleiter Kremser erläutert, dass man zur Versiegelung noch nichts sagen könne. Ein schalltechnisches Gutachten müsse zudem auch eingeholt und Ausgleichsflächen müssen nachgewiesen / bereitgestellt werden.

Bürgermeister Richter zufolge müsse ein Ausgleich für die landwirtschaftlichen Nutzflächen noch verhandelt werden. Das hinge aber von der Dichte der Bebauung ab.

Marktgemeinderatsmitglied Nierle sieht in der Erschließung des Baugebietes mit nur einer einzigen Straße ein Problem, während Marktgemeinderatsmitglied Mager keine Bedenken gegen die Straßenbreite habe.

Marktgemeinderatsmitglied J. Staudt spricht sich dafür aus, schriftlich zu fixieren, dass der Eigentümer ein Drittel der Fläche für den Sozialen Wohnungsbau zur Verfügung stelle.

Verwaltungsangestellter Zehetmaier erläutert, dass ein Gutachter den Preis für dieses Fläche festlege. Der Markt Bruckmühl könne dann entscheiden, ob er selbst bauen wolle oder jemand suchen werde, der das übernehme.

Laut Bauamtsleiter Kremser solle aber das Angebot nicht der Grund für die Aufstellung eines Bebauungsplanes sein. Die Entscheidung, Bauland auszuweisen, dürfe nicht davon abhängig gemacht werden.

Marktgemeinderatsmitglied H. Niedermeier spricht sich für eine kleinteilige Bebauung aus.

Beschluss:

Der Marktgemeinderat beschließt, dem Antrag Kaltner Georg jun. vom 11.11.2016 auf Vergrößerung der Fläche, auf welcher im Südosten des Ortsteils Heufeld Wohnbauland geschaffen werden soll, um Teilflächen aus den FI.Nrn. 3149 und 5232 der Gemarkung Bruckmühl zuzustimmen, wenn

  • eine private Umlegung zwischen den Beteiligten zur Sicherstellung der Erschließungsflächen und einer ordnungsgemäßen Parzellierung erfolgt
  • die Frage der Kostentragung für die notwendigen Erschließungsanlagen zwischen allen Beteiligten geklärt werden kann (Erschließungsträgerschaft, Ablösung von Erschließungsbeiträgen usw.)
  • alle Erschließungsanlagen im Falle der Herstellung durch einen Erschließungsträger in ordnungsgemäßer Form dem Markt übereignet werden und
  • durch immissionsrechtliche Begutachtung sichergestellt ist, dass durch die vorgesehene Wohnbebauung keine negativen Auswirkungen auf die Belange der Firma Clariant zu erwarten sind bzw. die Wohnbebauung nicht unzumutbaren Emissionen ausgesetzt wird.

 

Abstimmungsergebnis: 12: 10

Bürgermeister Richter lässt über den Antrag von Marktgemeinderatsmitglied Bernpaintner wie folgt abstimmen:

Die Verwaltung wird beauftragt, in Verhandlungen mit dem Eigentümer zu treten und einen städtebaulichen Vertrag zu schließen. Ziel ist der Erwerb eines Drittel der Flächen, wie vom Antragsteller angeboten, um darauf Wohneinheiten im geförderten Wohnbau zu errichten. Die Verwaltung wird ein Wertgutachten einholen und dieses dem Marktgemeinderat nochmals zur Entscheidung vorlegen.

Abstimmungsergebnis: 13: 8

Marktgemeinderatsmitglied Nierle war bei der Abstimmung nicht anwesend.

Kommentare

Hier die Liste der MGR nach Fraktionen:

Fraktionslos
    Staudt Peter

CSU / PW
    Richter Richard, Erster Bürgermeister
    Christoph Klaus, Zweiter Bürgermeister, Fraktionsvorsitz
    Obermeyer Hermine, Dritte Bürgermeisterin
    Huber Monika
    Kolb Peter
    Krapichler Bartholomäus
    Maier Hubert
    Nierle Florian
    Plank Robert
    Riedl Andreas
    Stahuber Michael
    Wallner Anna
    Wolf Engelbert

GRÜNE
    Herrmann Uwe
    Kuchler Monika
    Mager Stefan, Fraktionsvorsitz

SPD / ÜWG
    Bernpaintner Michael
    Niedermeier Robert, Fraktionsvorsitz
    Pritzl Georg
    Staudt Josef

OLB ( Offene Liste Bruckmühl )
    Berger Werner
    Linke Richard, Fraktionsvorsitz

BP ( Bayernpartei )
    Neumaier Edmund
    Niedermeier Hans, Fraktionsvorsitz

 

Nach dem Baugesetzbuch ist der Außenbereich grundsätzlich von Bebauung freizuhalten, um seiner Erholungsfunktion für die Bevölkerung und der naturgegebenen Bodennutzung dienen zu können. Für die Umwidmung von Außenbereich nach § 35 BauGB in Bauland durch Aufstellung eines Bebauungsplans hat der Gesetzgeber aus diesem Grund hohe Hürden gesetzt.

Die rechtliche Beurteilung in Ihrem Beschluss ist mangelhaft. Zutreffend stellen Sie die Unzulässigkeit aus ortsplanerischer und städtebaulicher Sicht im Prinzip selbst fest, wenngleich bei der Beurteilung die besonderen Funktionen des Außenbereich völlig außer Acht gelassen werden. Diese ortsplanerischen Belange sollen nach Ihrer Ansicht jedoch hinter den wirtschaftlichen Interessen des Antragstellers zurück stehen, dies ohne stichhaltige Begründung. So kann eine weitere Erschließung aus Osten sehr wohl auch noch nachträglich erfolgen, nämlich durch privatrechtliche Vereinbarungen des Antragstellers mit seinen Cousins. Von einer “Abschottung“ der Max-Planck-Str. durch die Bebauung auf der Fl.Nr. 5229/6 kann also überhaupt keine Rede sein. Des Weiteren hat der Antragsteller sich die Bebauung aus Westen selbst privatrechtlich verstellt – und dafür das Baurecht an der neuen, westlichen Max-Planck-Straße erhalten.

Ebenso ist die Schaffung von weiterem Wohnraum auf genau dem fraglichen - nicht geeigneten Areal - kein rechtlich treffender Grund, da Bruckmühl ausreichend ungenutzte Fläche im Innenbereich aufweist, die aus ortsplanerischer und städtebaulicher Sicht für eine Bebauung ohne weiteres geeignet ist.

Die geplante Bebauung ist unnötig, verursacht erheblichen Verkehr, für den die Max-Planck-Straße nicht ausgelegt ist, beeinträchtigt die Belange der Clariant AG, einem wertvollen lokalen Arbeitgeber, versiegelt belebten Boden und schafft schließlich minderwertigen Wohnraum an einer vielbefahrenen Bahnlinie.

Ihr Beschluss scheint der Bevorzugung weniger Interessen zu dienen, daher bitten wir Sie dringend, Ihren Beschluss erneut zu überdenken und von der Aufstellung eines Bebauungsplans abzusehen.